Рынок жилья ожидает рост цен, однако в регионах и Москве он будет разным, так считают эксперты, отмечая, что наибольшим подъемом будет характеризоваться недвижимость столицы. Началом нового витка цен послужит дефицит новостроек и повышение цен на «вторичку».

Эксперты, опрошенные ВЗГЛЯДом, уверены, что до конца года рынок жилья не только полностью восстановится в сравнении с показателями осени 2008 года, но и покажет рост на уровне 1–2% в месяц. В Москве рост цен начнется с сегмента эконом-класса. Причем совсем не обязательно, говорят они, что «локомотивом» подъема стоимости столичной недвижимости будет элитный сектор.

Аналитики консалтинговых компаний утверждают, что уже с лета прошлого года именно Подмосковье опередило по уровню падения цен на жилье все регионы России и даже Москву: в области долларовая стоимость одного «квадрата» сократилась за 12 месяцев на 24% – до 2,3 тыс. долларов, а рублевая – на 19% до 68,73 тыс. рублей. В Москве за это же время готовое жилье в долларах подешевело на 21% – до 5,8 тыс. долларов за квадратный метр, а в рублях – на 16% до 173,8 тыс. рублей.

По мнению экспертов риелторских агентств, новостройки в Подмосковье уменьшились в цене меньше, чем в Москве, – всего на 3,9% (до 72,2 тыс. рублей за квадратный метр) по сравнению с 5,8% (до 154,1 тыс. рублей).

В равной степени жилье подешевело только на вторичных рынках в Москве и в Московской области – на 16,8% и 15,4% соответственно (до 143,1 и 71,3 тыс. рублей за «квадрат»).

Есть среди аналитиков и те, кто полагает, что нынешняя макроэкономическая ситуация спровоцирует рост к текущим ценам на уровне 12–13% еще до конца года. Только за январь 2010 года отмечен рост столичных новостроек эконом-класса на 10% до средней цены в 117,6 тыс. рублей за квадратный метр. Все это происходит на фоне сократившегося предложения и активизации покупателей. При этом, отмечают они, следует иметь в виду, что, согласно данным столичного правительства, в 2010 году в Москве планируется построить 3 млн квадратных метров жилья, треть из этого количества сразу уйдет на социальные жилищные программы для москвичей, только 2 млн поступят в свободную продажу. Еще около 4,5 млн метров планируется возвести в Подмосковье, но здесь ни о какой близости к метро или развитой инфраструктуре района говорить не приходится.

В ГК «Пионер» отмечают, что основная «битва» покупателей развернется как раз за эти сокровенные 2 млн «квадратов». А для Москвы эта цифра не такая уж и значительная, учитывая, что только активно работающего населения в столице свыше 7 млн человек.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в среднем по районам Москвы рост цен будет идти на уровне 1–1,2% в месяц. Самые престижные – на западе и юго-западе столицы – должны показать рост на уровне 1,2–1,8%.

Кризис значительно усилил конкуренцию между девелоперами и их проектами, а недобросовестные или неудачливые застройщики выбыли с рынка, оставив после себя замороженные проекты. В первую очередь, стали неликвидными переоцененные жилищные комплексы, спроектированные из расчета «все равно купят».

Что касается современного статус-кво на рынке, то, согласно индексу MARPI, который предоставила ВЗГЛЯДу финансовая компания «Калита-Финанс», на минувшей неделе цены продолжили движение и стабилизировались в диапазоне 3946–3951 доллара за квадратный метр. Эксперты компании «Калита-Финанс» отмечают, что «негативные настроения на финансовых рынках могут вызвать краткосрочную коррекцию по индексу MARPI, котировки на некоторое время вновь могут уйти ниже рубежа 3940 долларов за метр».

На минувшей неделе вице-премьер РФ Алексей Кудрин заявил, что на докризисный уровень цены на жилье вряд ли вернутся в обозримом будущем. Министр финансов предостерег инвесторов, вкладывающих в недвижимость, назвав этот сегмент рынка «заминированным полем в качестве активов».

Аналитики «Калита-Финанс» отмечают, что сфера недвижимости крайне подвержена возникновению различных пузырей и последующим ценовым падениям, однако инвестиционные, «а чаще просто спекулятивные денежные потоки это редко останавливает». Пока есть положительный тренд и стоимость жилья стабильно растёт, инвесторы, не задумываясь, вкладываются в недвижимость. По мнению компании, подобная динамика на российском рынке наблюдалась до осени 2008 года. «Остановить эти тенденции какими-либо вербальными интервенциями вряд ли возможно, – говорят эксперты компании «Калита-Финанс». – Поэтому если инвесторы поверят в очередное восстановление рынка недвижимости и дальнейший рост цен, то очередной всплеск инвестиционно-спекулятивного спроса на жилье неизбежен. И никакие советы и предостережения со стороны властей не смогут сломить тенденцию».

Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, к середине марта средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 184,7 тыс. рублей. В долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% – до 6 тыс. долларов. Если рассматривать новостройки эконом-класса, то за месяц они выросли в цене на 8–10%. Средняя цена «квадрата» в самом бюджетном сегменте составляет сейчас 118–119,5 тыс. рублей.

В бизнес-классе уровень цен практически не изменился – стоимость «квадрата» оценивается в 174–187 тыс. рублей.

Следует иметь в виду также, что явную тенденцию роста цен фиксируют все участники рынка и на «вторичке». Отметим, что это происходит впервые с осени 2008 года. Средние долларовые цены поднялись до 5,2–5,4 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях метр стоит порядка 167–179 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес-класса в престижных округах столицы.

Аналитики «Миан» считают, что наибольший рост демонстрируют квартиры бизнес-класса, который составил к середине февраля 2,3%, или 162,1 тыс. рублей. Элитное жилье пока продолжает падение и оценивается в 498,4 тыс. рублей за «квадрат», что на 2,3% дешевле, чем месяцем ранее.

Любопытно, что большая доля спроса на столичное жилье обеспечивается не москвичами, а приезжими. Аналитики «Миэль» утверждают, что доля москвичей в приобретении новостроек составляет 54,6%, жителей Подмосковья – 23,5%, жителей других регионов РФ – 19,3%, граждан ближнего и дальнего зарубежья – 3,4%.