Рынок жилой недвижимости упал за время кризиса более чем на
35%, что стало своеобразным рекордом для России. В дефолтном 98-м цены
опустились на 25-30%, и на новый подъем им понадобилось почти 4 года. Сегодня
цены снова растут при отсутствии широкого спроса – за счет сокращения дешевого
жилья в новостройках.
Самые дешевые по итогам марта
новостройки Подмосковья расположены на расстоянии от 40 до 70 километров от МКАД
- средняя стоимость квадратного метра составляет около 46 тыс. рублей,
свидетельствуют данные Гильдии риелторов Московской области (ГРМО).
Средняя цена на самые дорогие новостройки Подмосковья, которые находятся в
пределах «видимости» той же кольцевой дороги, составляет сейчас порядка 70 тыс.
рублей. В целом по Московской области в зависимости от удаленности от МКАД
средние цены в секторе новостроек находятся в диапазоне 47-70 тысяч рублей за
квадратный метр, месяц назад данный показатель составлял 45-72 тысяч рублей, -
указывается в сообщении ГРМО.
Согласно исследованию, цены на вторичном рынке находятся в диапазоне 50-93 тыс.
рублей за «квадрат», тогда как месяц назад максимальная цена равнялась 88 тыс.
рублей за метр.
Цены на жилье эконом-класса в Москве колеблются сегодня вокруг 125 тыс.
рублей за квадратный метр, и по прогнозам экспертов, останутся на этом уровне
еще 2-5 месяцев. Рост возможен на уровне инфляции, т.е. порядка 10-12% до конца
года – так осторожно прогнозируют рынок аналитики, большинство которых
остерегается давать более конкретные ценовые характеристики. «Причина осторожных
оценок на будущее заключается в совершенно невнятной макроэкономической
ситуации, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтингового «Агентство ипотечных
расчетов и кредитов» Григорий Лиходеев. – Мешают оценкам и отсутствие информации
о реальной безработице, и о ситуации с выплатами зарплат, большинство которых
находится в «глубокой тени». Складывается пока впечатление, что в ближайшей
перспективе у большинства потенциальных покупателей жилья просто не будет
возможности улучшить свои жилищные условия и даже воспользоваться ипотекой».
Опрошенные ВЗГЛЯДом аналитики и риелторы московского рынка жилья единогласно
говорят о сокращении количества предложения квартир, особенно в самых дешевых
новостройках при стабильных ценах. Быстрее всего с рынка вымывается эконом-класс
- уже сегодня купить панельную квартиру в ближнем Подмосковье или в столичных
районах за МКАД практически невозможно, разве что на начальном этапе
строительства.
«Подобный сценарий был в начале 2000-х, - говорит газете ВЗГЛЯД руководитель
отдела продаж столичного бюро недвижимости Алла Парусанова. – К тому времени
основные застройщики как будто специально «взяли паузу», жилья строилось мало, а
закончилась тогда ситуация тем, чем и должна была - взрывом цен в конце 2003 –
начале 2004 года».
Напомним, что в принципе российский рынок жилья фантастически перспективен -
до кризиса, по данным Минрегиона, свои жилищные условия улучшить хотели 70%
россиян.
«Кризис больно ударил по мечтам и планам граждан страны, но в то же время он
только отдалил мечты, сделав их еще более желанными, а значит, усилия по их
достижению – более активными, - так считает социолог Евгения Добронравова. – При
наличии таких тенденций возможно два выхода – или государство начинает
действительно масштабное жилищное строительство, причем, не для «своих отдельных
компаний», а для всех участников рынка. Или, в противном случае, новый рост цен
обвалит мечты о решении одиозного «квартирного вопроса» со всеми вытекающими
социальными последствиями. Осталось дело за «малым» - победить коррупционную
систему строительства». Одно из важнейших подспорий в достижении этой цели – реально дешевое ипотечное
кредитование, считают эксперты. Причем, даже ставки в 10-11%, которые обещают
власти, не решат проблемы – слишком дорого для тех, кто действительно нуждается
в жилье. Другая проблема – даже те же обещанные проценты по кредитам станут
возможными не раньше, чем через 1,5-2 года, когда с рынка будут раскуплены все
новостройки и цены резко пойдут вверх.
На сегодняшний день менее 5% россиян планируют приобретение нового жилья в
ближайшие 3 года. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного
Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). О намерении в скором
времени улучшить свои жилищные условия заявили 23% опрошенных, но только каждый
пятый под «улучшением условий» подразумевал смену квартиры – остальные оказались
готовы лишь на проведение ремонта.
При этом большая часть людей, планирующих приобретение жилья, проживают в
регионах – жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов в этой
категории оказалось очень мало.
Что касается средств на покупку квартиры – 60% людей планируют использовать
для этого свои сбережения, 12% будут занимать у родственников или знакомых, а
28,6% попробуют взять ипотечный кредит.
О том, что спросом сегодня пользуется практически только жилье эконом-класса,
говорят и цифры статистики аренды в Москве. По данным риелторов, 60-70% запросов
приходится на дешевые квартиры, считают в аналитическом центре «ГдеЭтотДом.РУ».
Согласно их исследованию рынка, самыми доступными районами столицы для аренды
квартир являются САО, ЮАО, ЮВАО и ВАО. В этих округах, аренда квартир дешевле на
7-28%. Минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир здесь колеблется от 22 до
23 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных - от 28 до 29 тыс. Аренда экономичной
однокомнатной квартиры в марте обходилась в 24 тыс. рублей. Двухкомнатные
квартиры эконом-класса сдавались в среднем за 30 тыс. рублей в месяц, а аренда
трехкомнатной квартиры потребовала бы ежемесячной оплаты в размере 40 тыс.
рублей.
Самое дорогое арендное жилье предлагается в ЦАО, ЗАО и СЗАО, уточняют
аналитики.
Самая дешевая однокомнатная квартира в Москве сдавалась в районе метро
«Водный Стадион» - квартира общей площадью в 32 метра предлагали за 8 тыс.
рублей в месяц.
Аналитики московского рынка жилья делают и такой вывод из разнообразных
статистических данных: «запаса» новостроек хватит максимум до конца нынешнего –
начала 2011 года, за которым последует подъем цен на уровне 2-3% в месяц и,
таким образом, в целом рынок отыграет кризисные потери за тот же период времени,
что и после дефолтного 98-года. То есть цены на рынке Москвы могут вернуться в
2008 год к концу 2011 года.
|