Власти Москвы настаивают, чтобы инвестор офисно-жилищного комплекса «Пять столиц» в Кадашах пересмотрел проект: его реализация, по мнению общественных организаций, вредит расположенному по соседству храму. Ярые противники проекта вообще требуют прекратить стройку, утверждая, что комплекс перекроет панорамный вид на церковь. При этом юристы уверены, что строительство объекта ведется абсолютно законно.

Проект «Пять столиц» — это офисно-жилищный комплекс класса de luxe общей площадью 36 тыс. м². Разработал его архитектурный институт «Моспроект 2» им. Посохина. Согласно первоначальным планам в квартале, ограниченном улицами Большая Ордынка и 2-м и 3-м Кадашевскими переулками на 1,16 га должно быть построено пять монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности (от трех до шести) каждый из которых получит имя одной из мировых столиц — Лондона, Парижа, Рима, Вены и Токио (название определяет архитектуру и внутреннюю отделку). 17 тыс. м² займут жилые помещения (90 квартир площадью от 70 м² до 250 м²), 5 тыс. м² — нежилые, на 7 тыс. м² расположится автостоянка. В реализацию проекта изначально предполагалось вложить $50 млн.

На сладком месте.

В октябре 2002 года было выпущено постановление правительства Москвы о перебазировании с данной территории производства АО «Сладость», реабилитации территории филиала мебельной фабрики МП «Стойк» и строительстве здесь в 2002-05 годах комплекса «Пять столиц». Функции инвестора и застройщика были возложены на ООО «Торгпродуктсервис» — собственника АО «Сладость». Это первый и пока единственный девелоперский проект компании. В постановлении подчеркивалось, что оно принято в целях улучшения экологического и эстетического облика столицы.

По информации главы Москомнаследия Валерия Шевчука, в 2006 году проект «Пять столиц» был согласован в Росохранкультуре и Мосгорэкспертизе, получил заключение в префектуре ЦАО и даже в Главном управлении охраны памятников. Однако сегодня, спустя три года, выяснилось, что он не соответствует действующему законодательству. Дело в том, что согласно утвержденному проекту, комплекс строится на земельном участке, входящем в состав территории храма Воскресения Христова, являющемся памятником архитектуры федерального значения. А новое строительство на территории охранной зоны памятника запрещено, за исключением специальных мер, направленных на воссоздание исторической застройки. К тому же проект предполагает снос находящихся на территории строений, которые, как выяснилось, являются объектами культурного наследия федерального значения (в 2003 году решение об их сносе утвердила комиссия по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы).

Сила противодействия

Сегодня противники «Пяти столиц» хотят во что бы то ни стало прекратить стройку. Руководитель фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Николай Левичев написал письмо генпрокурору РФ, в котором требует приостановить возведение объекта до выяснения законности его строительства. «Варварски сносятся культовые строения, имеющие историческую, художественную и архитектурную ценность. Вокруг храма ударными темпами сооружается очередной архитектурный монстр», — утверждает депутат. По его словам, застройка Кадашей является «вопиющим фактом глумления над христианской святыней», а ведущиеся работы ставят храм под угрозу разрушения.

«На сегодняшний день уже снесено около 10 строений, — поддерживает его член координационного совета общественного движения «Архнадзор» Константин Михайлов. — Это были, конечно, не шедевры, но фрагменты аутентичной застройки Кадашевской слободы, которые представляли собой исторический фон памятника. Закон напрямую этого не запрещал, поэтому в процессе подготовки к строительству они были уничтожены».

Кроме того, по первоначальному проекту, один из корпусов комплекса должен был быть построен на территории самого памятника. Дело в том, что границы территории храма долгое время не были официально прописаны, и лишь в сентябре текущего года приход получил от Москомнаследия документы, в которых земли церкви были утверждены. А когда это произошло, мэр Юрий Лужков подписал поручение руководителю комплекса архитектуры Москвы Владимиру Ресину подготовить акт о приостановлении действия постановления, разрешающего строить «Пять столиц», а также откорректировать проектную документацию комплекса.

Новый проект, по словам Валерия Шевчука, должен быть составлен с учетом состояния близлежащих исторических построек, которые необходимо предварительно укрепить. Кроме того, комплекс не должен выбиваться из окружающего историко-архитектурного ландшафта, и в связи с этим такие параметры проекта, как высотность, плотность и этажность, будут приведены в соответствие с объектами существующей исторической застройки.

На законных основаниях

Между тем редактирование постановления в соответствии с законом отнюдь не означает остановку реализации проекта, уверены участники рынка недвижимости. Федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ» от 25 июня 2002 года 73-ФЗ запрещает реконструкцию и новое строительство на территориях охранных зон, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной среды объектов культурного наследия. Но поскольку в российском законодательстве толком не разъясняется значение «регенерации», ею зачастую прикрываются для проведения нового строительства.

Юристы же вообще считают стройку абсолютно законной. «Земли историко-культурного значения должны использоваться строго в соответствии с их целевым назначением. Использование их для хозяйственных целей возможно, если есть заключение соответствующего органа. А такие согласования, как нам известно, были получены, — говорит юрист международной юридической фирмы Magisters Елена Макарова. — Но, конечно, в данном случае в целях безопасности памятника истории и культуры может потребоваться изменение некоторых характеристик строящегося объекта», — добавляет она.

С ней соглашается управляющий партнер компании «Синергия права» Андрей Савин. «Застройщик выполнил все требования законодательства, необходимые для получения разрешения, включая заключение договора аренды. Формально он не нарушил действующее законодательство, так как ни в Федеральном законе «Об объектах культурного наследия народов РФ», ни в Земельном или Градостроительном кодексах нет жесткого запрета на строительство в зоне охраны объекта культурного наследия», — утверждает юрист. По его словам, до согласования проектной документации на строительство комплекса должна была проводиться историко-культурная экспертиза. Положительное заключение этой экспертизы является основанием для принятия решения Росохранкультурой о возможности ведения строительных работ и их прямом или косвенном воздействии на объект культурного наследия.

«Кроме того, данный комплекс застраивается не на пустом месте, а в рамках перебазирования фабрики», — напоминает Андрей Савин. И в августе 2008 года правительство Москвы приняло решение о продлении срока строительства объекта до 1 сентября 2009 года без применения к инвестору штрафных санкций, что подтверждает благосклонное отношение властей к проекту. Просто на практике, по словам эксперта, довольно часто встречаются ситуации, когда распорядительные акты или разрешения, выданные госорганами, не соответствуют нормам федерального законодательства.

Остановка по нужде

К сожалению, подобные случаи, когда девелоперский проект на территориях, сопряженных с историческими памятниками, оборачивается неподъемными техническими и административными сложностями, в Москве (да и в Северной столице) встречаются довольно часто (см. «Почем магия?»). Вопрос в том, что может сделать в этой ситуации застройщик, уже вложивший в проект деньги (а иногда даже частично его реализовавший), натолкнувшись на столь серьезное сопротивление общественности. Какой выход может быть из подобной ситуации?

В данном конкретном случае, впрочем, по предположениям экспертов, у девелопера вполне могли возникнуть и другие субъективные сложности (например, с финансированием), в результате которых реализация проекта в условиях кризиса стала нерентабельной. Поэтому возможно, что он не станет переделывать проект, а захочет его продать. «Этот участок сдавался в аренду. А девелоперу экономически невыгодно платить за нее, если продажа квартир застопорилась. В итоге возникает необходимость расторгнуть контракт, чтобы заключить новый или найти альтернативу», — делает предположения заместитель руководителя аналитического центра IRN Борис Деревягин. В этом случае, по его словам, зафиксировать убытки и прервать отношения с городом целесообразнее всего как можно скорее. «Исходя из сложившейся практики, никакой компенсации застройщику не полагается, но для девелопера лучше вернуться к проекту через год-полтора, когда будут проведены изменения методологии кадастровой оценки стоимости земли и реализация проекта станет рентабельной. К тому же надо утрясти статус данного культурного объекта», — уверен эксперт.

Правда, дело осложняется тем, что, по некоторым данным, часть квартир в еще не построенном комплексе уже продана. И если власти Москвы запретят дальнейшее строительство, покупатели жилья в лучшем случае смогут получить от застройщика вложенные денежные средства и проценты за их пользование по ставке рефинансирования. «Для этого дольщикам придется подавать исковые заявления о взыскании денежных средств с застройщика, поскольку он наверняка направил все полученные средства на разработку проектной документации и подготовку строительства комплекса», — полагает Андрей Савин. С ним соглашается Борис Деревягин. «Чтобы избежать конфликтов, владельцам квартир могут быть выделены новые площади в другом объекте с рассрочкой, но с соблюдением всех интересов», — считает он.

При этом эксперты говорят, что девелопер на законодательном уровне в такой спорной ситуации защищен не больше, чем дольщики. Если будет доказано, что строительство наносит вред объекту культурного наследия, застройщик окажется не у дел, да к тому же с кучей невыполненных обязательств. Причем ждать каких-либо отступных не стоит — власти компенсируют затраты лишь в исключительных случаях. Единственный способ для застройщиков себя хоть как-то обезопасить от подобных ситуаций — это застраховаться, других юридических инструментов нет. Однако пока в нашей стране страхование профессиональной ответственности развито очень слабо, поэтому рассчитывать девелоперам остается только на самих себя.