Основатель и владелец Национальной резервной корпорации
(НРК) Александр Лебедев объявил о планах строительства «наногорода» в
Домодедовском районе Подмосковья. Бизнесмен утверждает, что имеет
соответствующий проект площадью 110 гектаров, где будут выстроены малоэтажные
дома со стоимостью квадратного метра на уровне 30–35 тыс.
рублей.
«Вот это моя мечта», – заявил Александр Лебедев в
интервью радио «РСН», отметив, что «таких мини-городов должно быть в России
много».
Газета ВЗГЛЯД уже сообщала, что два года назад корпорация Лебедева объявляла
о намерениях построить на берегу реки Северки в Домодедовском районе 130 тыс.
квадратных метров жилья в коттеджах и таунхаусах, а также «социальные объекты».
Объем инвестиций в проект оценивался в 4 млрд рублей. Позже глава корпорации
заявил, что жилье невозможно построить задешево из-за очень высоких тарифов на
подключение к сетям, которые фактически удваивают стоимость всех работ.
В феврале СМИ сообщили, что Александр Лебедев обратился в правительство РФ с
предложением строить доступное жилье «совместными усилиями», а со своей стороны
бизнесмен готов отдать государству 25% плюс одну акцию Национальной жилищной
корпорации (входит в НРК). Госбанки, по плану Лебедева, должны были кредитовать
стройки. «Приемлемой» он назвал ставку в размере 10%. По идее бизнесмена, таким
образом можно было строить до 20 тыс. индивидуальных домов в год по цене не выше
30 тыс. рублей за «квадрат».
Дома и таунхаусы в новом «наногороде» можно будет приобрести с помощью ипотечных
программ принадлежащего бизнесмену Национального резервного банка. На эти цели
Лебедев планирует потратить еще 10 млрд рублей. Помимо этого, автор идеи
«мини-городов» предложил использовать систему строительных сберегательных касс.
СМИ сообщают, что Лебедев говорит и о возможности потратить средства от продажи
своих долей в компаниях «Ильюшин Финанс Ко» и «Аэрофлот».
Отметим, что по новому проекту общая сумма инвестиций превысила
первоначальную цифру в пять раз, поднявшись до 20 млрд рублей.
Для справки: Национальная жилищная корпорация (НЖК) занимается малоэтажным
домостроением. С 2005 года компания построила более 100 тыс. квадратных метров
жилья. В девяти регионах корпорация построила 10 заводов, которые могут
производить до 1,5 млн квадратных метров жилья «индивидуального типа».
К развитию мини-городов Александр Лебедев хочет привлечь малый бизнес. «Как
только поселок приближается к стадии завершения, в проект подключается малый
бизнес, который будет обеспечивать отделку построенных домов, охрану поселка,
его управление и рекламу», – заявил он РБК-daily.
Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что проект Лебедева не нов, но
может быть востребован на рынке только в случае решения «проблем земли и
подключения к сетям». Гендиректор стройкомпании «ОСГ» Денис Кудряшев говорит,
что «не имеет смысла пытаться привлечь государство к строительству, так как его
задача намного шире – создать условия, при которых строительный бизнес будет
выгоден, лишен административных рисков и коррупции, а конечный продукт – дома и
квартиры – будут по карману среднему россиянину».
«Все попытки людей бизнеса привлечь государство в качестве своего партнера
всегда заканчивались полным фиаско, если, конечно, не было в подобных проектах
изначально другой цели, например, элементарного пиара или просто попытки
показать себя «социально ответственным бизнесменом», – говорит Денис Кудряшев. –
Для государства что 100, что 1 млн квадратных метров – это просто мелочь. Его
задача – создать возможности строить по 100–150 млн «квадратов» в год для
решения одиозного для нашей страны «квартирного вопроса». Но пока на это нет
сил». «С учетом сложившейся за десятилетия системы строительства говорить о таких
ценах за «квадрат» – 30–35 тыс. – довольно необдуманно, по крайней мере, –
говорит ВЗГЛЯДу директор консалтингового «Агентства информационных технологий и
бизнеса» Артем Шестаков. – Поверить в то, что собрать 200 с лишним чиновничьих
подписей под проектом можно только агитацией за «светлое завтра», – это
просто-напросто не знать, что такое строительство, и не понимать рентабельности
этого бизнеса».
Что касается рентабельности, то до кризиса она никогда не была ниже 30%
годовых. Так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN), отмечая,
что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. К слову,
даже ставка рефинансирования в 2003–2006 годах находилась на уровне 12–18%
годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, показывая, что былых
сверхдоходов сейчас уже ожидать не приходится.
«Если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности
для девелоперов должен сейчас составлять порядка 15% годовых, – говорят
«Индикаторы». – Аналогично и в мировой практике уровень доходности для
девелопмента считается нормальным при 10–15% годовых. Строительство – крупный
бизнес, и даже при невысокой марже порядка 10% прибыль составляет здесь
приличные суммы в абсолютном выражении, в отличие от малого бизнеса, где куда
меньше обороты, но и рентабельность в процентах может быть выше».
Отметим, что стандартный строительный цикл любого жилого проекта составляет
порядка 2,5–3 лет. Это значит, что и его рыночная стоимость должна превышать
себестоимость примерно в 1,5 раза (по 10–15% годовых за три года).
Эти расчеты подтверждаются и сегодняшней практикой, говорят аналитики рынка.
Согласно данным правительства Москвы, себестоимость строительства 1 кв. метра
жилья составляет порядка 45 тыс. рублей. Если умножить этот показатель в 1,5
раза, то получится цифра около 70 тыс. за метр. Именно по этой цене начинались
продажи квартир в столичном районе Марфино, который при каждом удобном случае
рекламировали первые лица города. Заметим, что уже через 1,5–2 месяца реклама
тихо сошла на нет, а цены продаж «незаметно» выросли до 89–95 тыс. за метр.
Так, по данным портала Metroinfo.ru, среднерыночная цена столичного
«квадрата» составляет сегодня около 125 тыс. рублей. Нет ничего удивительного и
в том, что «марфинское жилье» было раскуплено все, включая даже только недавно
начатое к строительству.
«Для оценки проекта Лебедева надо понимать и то, что в плане продаж на первом
месте находится месторасположение и транспортная доступность, которая в любом
Подмосковье остается на уровне в лучшем случае прошлого века, – говорит Артем
Шестаков. – Большинство покупающих квартиры – это как раз те, кто хочет иметь
жилье именно в столице, а не где-нибудь совсем близко от нее. Да и цена, которая
в разы отличается от уже существующих сегодня и начинающих новый рост, – это,
скорее всего, ненаучная фантастика».
|