Оценка квартиры — это не простая составляющая работы риэлтора и оценщика на рынке недвижимости. Она требует определенного опыта. Главная сложность — отсутствие жестких норм, методики расчета тоже различны. Вот почему два разных оценщика могут получить разную цифру при расчете, оценивая один и тот же объект недвижимости. Наиболее популярный метод оценки — аналоговый. Он заключается в том, что берется аналогичная квартира в этом же районе.
Но здесь тоже может скрываться разная погрешность, связанная с состоянием дома, подъезда, документов на квартиру, с ситуацией связанной с продажей (квартира свободна или альтернативна), с выходом окон и этажностью, а также количеством предложений на рынке. Иногда аналогичной квартиры нет на рынке в данный момент (квартира в Центре Москвы). Тогда оценка имеет ещё большую погрешность.
Риэлторы и оценщики исходят из своего опыта продаж.
1. Жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира. Его состояние.
(Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания; техническое обеспечение строения; количество этажей).
Жилые дома в Москве можно разделить на несколько категорий: а) современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам, б) «сталинские», 6-10 этажные кирпичные дома, 50-х — начала 60-х годов дома; в) кирпичные, «сталинские пятиэтажки» с высокими потолками, г) дореволюционные и довоенные кирпичные дома. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости за квадратный метр.
Вторая часть зданий в Москве – типовая застройка: а) панельные дома современных серий, б) панельные и блочные дома от 9 до 22 этажей, одноподъездные и многоподъездные дома 60-х — начала 80-х годов, в) «хрущевские» пятиэтажки различных серий.
На стоимость жилья влияет наличие организованной стоянки личного автотранспорта или подземный гараж.
Количество этажей в доме и состояние подъезда играют сейчас не последнюю роль. Чем меньше этажей в доме, чем хуже по состоянию подъезд, тем меньше стоимость квадратного метра. Наличие консьержа, охраны в подъезде, Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ), а также спортзала и бассейна в доме, значительно увеличивают стоимость жилья в различных, особенно престижных районах Москвы.
2. Месторасположение дома.
( Местоположение; округ, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона; транспортная доступность; инфраструктура микрорайона в пешей доступности; объекты промышленной и социальной инфраструктуры).
В Москве девять административных округов, не считая Зеленограда. Самый дорогой район города – это Центральный административный округ, далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются юг, юго-восток, восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников). Но в каждом округе есть районы диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, район Сокола и район Бескудниково и Дегунино.
Для района важно наличие хороших школ, поликлиник, спортивных сооружений, мест для отдыха: боулинга, саун и т.д. Наличие промышленных зон, ТЭЦ, трамвайных и др. транспортных депо также влияет на стоимость жилья.
Квартира рядом с метро «Речной вокзал» будет стоить гораздо дороже чем дом в районе Ховрино и Западное Дегунино.
3. Характеристики оцениваемой квартиры.
(Этаж расположения. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона); санузел (раздельный или совмещенный); вид из окон; cлаботочное обеспечение; состояние квартиры и дефекты внутренней отделки; наличие ремонта; данные о перепланировке).
Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж может ничего и не потерять в сравнении со средним этажом.
Цена 1 кв. м. в однокомнатной квартире будет выше, чем в двухкомнатной квартире. Чем меньше количество комнат в квартире, тем больше стоимость квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, повышает стоимость жилья.
Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 5% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на шоссе. Квартира с окнами на МИД, Храм Христа Спасителя найдёт своего покупателя быстрее, чем квартира с окнами на метро депо.
Конечно, ухоженную квартиру будет легче продать, чем требующую ремонта. Наличие в помещении качественного ремонта увеличивает его стоимость, в зависимости от района и типа дома.
Наличие перепланировки не всегда положительно влияет на цену квартиры. Всё зависит от того оформлена она в установленном порядке или нет, а также удачно она сделана или нет. Я продавала квартиру после перепланировки. Покупатели после её посещения, выходили в недоумении, зачем люди сделали всё это с нормальной квартирой и ещё это узаконили. Продажа этой квартиры значительно усложнилась. Так что, на оценку недвижимости влияют все характеристики одновременно.