Коммуналки в нашей стране, по всей вероятности, никогда не исчезнут. Ведь люди получают комнаты в дар, наследуют, покупают их в инвестиционных целях, приватизируют, супруги делят нажитую совместно жилплощадь, а потом распродают по частям… чтобы снова обзавестись «коммунальными метрами». Посмотрим, насколько реально обладателю такой недвижимости в области перебраться в Москву и еще остаться в плюсе.
Комнаты и их обитатели
Надо сразу оговориться: рынок комнат в Подмосковье не так уж и велик. Около 50% предложения – комнаты в кирпичных домах. Порядка 30% предлагается в домах панельных. Остальное приходится на деревянные дома и бараки.
«Обычно это комнаты гостиничного типа в бывших, а теперь уже приватизированных общежитиях, – делится информацией Светлана Фирсова, руководитель отдела продаж «Запад» агентства «МИАН». – При этом встречаются добротные кирпичные дома, но чаще – старые, с деревянными перекрытиями и фибролитовыми стенами. Понятно, что кухня, душ и туалет в таких строениях находятся в конце длинного коридора. «Счастливчики» те, кто владеет комнатой в стандартных 2-4-комнатных квартирах в старых и относительно новых домах, где сантехнический блок расположен в двух шагах от «спальни».
«Подмосковные коммуналки, особенно в рабочих городах восточного и юго-восточного направления, – это нередко жилье за пределами комфорта, по крайней мере с точки зрения столичного жителя, – подмечает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – В этих местах все еще встречаются дома, в которых нет горячей воды, а остальные удобства и вовсе находятся на улице. Владеют таким жильем люди с очень небольшим уровнем достатка».
Тем не менее встречаются те, кто непомерным трудом или смекалкой смог улучшить свое материальное состояние, выгодно продать комнату и перебраться в отдельную квартиру. Правда, большая часть из них, привыкнув к «малой родине», покупают жилье не в Москве, а по месту прежнего места жительства. В свою очередь, дешевые комнаты без ванн и туалетов приобретают люди, приехавшие в столицу на заработки из бедных уголков России или ближнего зарубежья.
Хотя обитатели коммуналок – не все приезжие. Есть и коренные жители. А в целом портрет жителя коммунальной квартиры многолик и разнообразен. Это могут быть интеллигентные семьи, еще в советские времена приехавшие по месту работы по распределению после окончания вуза. И граждане, осчастливленные руководством предприятия ордером на комнату в общаге после рождения ребенка, но так и не дождавшиеся отдельной квартиры по одной простой причине: завод сгинул, фабрика растворилась, а НИИ был расформирован за ненадобностью научного направления.
Владеет коммуналками и современная молодежь – люди амбициозные, с хорошим образованием, для которых комната пока является только «стартовой площадкой», а конечный результат – комфортабельная квартира в Москве или за рубежом. Но среди жителей подмосковных коммуналок нередко встречаются и асоциальные граждане, которых «с глаз долой» отселили родственники в результате обмена или разъезда. Но и те, и другие, и пятые мечтают лишь об одном: как продать комнату в подмосковной коммуналке и перебраться в сытную Москву.
Продать и с глаз долой
Продать-то можно, но хватит ли вырученных средств для покупки жилья в столице? Наибольшей популярностью в области пользуются комнаты от 1 до 2 млн руб. Настоящие баталии разворачиваются вокруг коммуналок по цене ниже миллиона. Понятно, что такое «гнездышко» в ближайшем Подмосковье не купишь. Разве что в Серпуховском или Орехово-Зуевском районе, где в шлакоблочном или деревянном доме барачного типа можно осуществить приобретение за 400-500 тыс. руб.
«Стоимость подмосковной коммуналки зависит от многих факторов, – рассказывает Светлана Фирсова. – Прежде всего берется во внимание расстояние до Москвы, затем – качественные характеристики объекта, близость к основным транспортным магистралям, наконец нрав и характер соседей, с которыми будущему покупателю придется делить свой дом».
По данным департамента продаж компании «МИАН», самая дешевая комната, в двухэтажном доме, площадью 17 кв. м и стоимостью $5 тыс., отыскалась в г. Пушкино. Самой дорогой оказалась комната в «трешке» города Реутов (500 м от МКАД), на последнем этаже пятиэтажного дома, которая и была успешно продана за $112 тыс.
В среднем ценовая разница между коммуналками на окраинах столицы и в подмосковных городах-сателлитах составляет 30-40%. За 2 млн руб. в Москве на Рязанском проспекте продавались 10 кв. м коммунальной площади, но это жилье находилось в ужасном состоянии. В то же время приличные комнаты в Люберцах или Реутове уходят в среднем от 1,5 млн руб. В частности, за эти деньги в конце весны предлагалась комната площадью 12 кв. м в двухкомнатной квартире в Красногорске на улице Ленина.
«По дешевке уходят коммунальные квадратные метры на юго-востоке области – от них избавляются жители Шатуры, Егорьевска, Каширы, Зарайска, Озер, Коломны, – приобщается к дискуссии Юрий Куваев, руководитель отдела департамента городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». – Самые отчаянные продают жилье за 500 тыс. руб., а то и меньше. Однако следует сделать важную оговорку: вряд ли комнаты, купленные в данном ценовом диапазоне, будут комфортными для жизни». Зато комнату с ванной и туалетом никто меньше чем за 750 тыс. не продаст. Что касается других направлений, то самым дорогим по праву является запад. Например, в городах Красногорск, Одинцово и Химки стоимость комнат сопоставима с московскими ценами и начинается минимум от 1,4 млн руб. Средняя же цена такой комнаты, как и в столице, около 2 млн руб.
«При этом в течение последних лет рынок купли-продажи комнат быстро сокращался, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». – При сносе старого и аварийного жилого фонда жильцов расселяли в отдельные квартиры, поэтому объемы предложения в этом секторе ежегодно падали. На сегодняшний день сделки купли-продажи комнат и долей в квартирах занимают не более 5-7% от всего объема сделок на вторичном рынке. Назвать в абсолютных цифрах количество сделок и финансовую емкость рынка сложно, так как часто за предложением стоит лишь продажа символической доли квартиры для оформления московской прописки».
Да и по наблюдениям многих экспертов, цены на коммунальные метры слагаются по самым хитрым законам рынка. В целом комната стоит гораздо дешевле, чем отдельная квартира, но вот отдельный «квадратик» в ней почему-то оказывается дороже. Но если, к примеру, обладателю коммуналки в Химках, где комната в среднем может стоить от 1,5 до 2,5 млн руб., захочется получить прописку в Москве, то ему это удастся. На Рязанском и Волгоградском проспекте можно приобрести комнату за ту же цену. А если повезет, даже остаться при барышах. В начале года комната на Рязанке была продана всего лишь за 1,2 млн руб.
Истории в деталях
Евгений Скоморовский рассказал занятную историю, когда даже кризис многим «коммунальщикам» пошел на пользу и те, кто вовремя сориентировался, сумели улучшить свои жилищные условия. «Один из моих знакомых, живший в Одинцово, весной 2008 года продал комнату площадью 16 кв. м в «двушке» за 2,7 млн руб. Деньги сразу после сделки он перевел в евро и доллары, когда курс поднимался как тесто на дрожжах, а весной 2009 года – обратно в рубли. Такой ход позволил получить немалую выгоду и вложить деньги в однокомнатную квартиру в известном проекте Марфино. Причем после покупки этого и так вполне комфортного жилья у него остались средства на его ремонт и отделку. И пусть пока он все еще живет в съемной квартире, но к концу текущего года надеется отметить новоселье».
Другая история от Дмитрия Таганова: «Я знаком со случаем, когда одна энергичная и очень упорная женщина смогла добиться цели, разбив весь процесс на несколько этапов. Сначала она, естественно с доплатой, обменяла свою муниципальную комнату в области на муниципальную комнату в Москве. Потом комнату в столице, тоже с доплатой, уже на полноценную квартиру».
Тем не менее счастье стать владельцем отдельной столичной квартиры складывается не у всех. Если учесть, что средняя стоимость комнаты в Подмосковье составляет 1,5 млн руб., то для покупки однокомнатной квартиры в Москве потребуется еще как минимум 2 млн, поскольку самое дешевое предложение на вторичном рынке столичной недвижимости оценивается в 3,5 млн руб.
Комнатная ипотека
По данным статистики, лишь не более 1% граждан переселяются в столицу путем продажи коммуналки в области и последующего приобретения жилья в Белокаменной. Чаще всего переселение удается жителям ближайших и наиболее благополучных городов Подмосковья: Одинцова, Красногорска, Видного и ряда других. Очень трудно решить квартирный вопрос собственнику подмосковной коммуналки, если нет достаточных денежных средств. Могла бы помочь положению ипотека, но далеко не все банки сегодня готовы идти на риск.
И все же целевые кредиты на покупку комнат в коммуналках существуют, хотя таких клиентов в риелторских агентствах едва ли наберется 5%. Но в данный момент ипотечный кредит на этот вид жилья предоставляют «Сведбанк» и «Росбанк». Правда, в «Сведбанке» кредит можно получить лишь в том случае, если клиент имеет возможность приобрести только последнюю комнату в двух-, трех- или многокомнатной квартире, а все остальные помещения должны уже принадлежать заемщику или его семье. Банк готов раскошелиться в таком случае на сумму от $25 тыс., но в залог потребует не приобретаемую комнату, а всю квартиру. Что касается условий «Росбанка», то в нем выделяется ипотечный ломбардный кредит. То есть в залог потребуется отдать либо уже имеющееся жилье в виде ликвидной квартиры, либо загородный дом.
Риски продаж и покупок
Но надо помнить и быть на чеку, ведь покупка и продажа жилья в коммуналке всегда сопряжена с человеческим фактором: понравятся ли соседи, не многовато ли их? Кто продает коммуналку: нынешний собственник комнаты или это «наследство» от предыдущих жильцов, которых, может быть, уже и на свете нет? Если покупатель и в самом деле хочет на долгий срок поселиться в коммуналке, то с соседями пообщаться просто необходимо. Ведь среди них могут проживать не только бывшие зеки, алкоголики, но и люди, страдающие тяжелыми или опасными формами заболеваний. Понятно, что совместное проживание среди них станет настоящей пыткой.
Что касается различных бумаг, то при покупке комнаты на сбор и проверку документов потребуется гораздо больше времени, чем на приобретение обычной квартиры. При этом тезис «увидел и купил» тут не пройдет. Дело в том, что согласно ст. 250 ГК РФ соседи или содольщики имеют преимущество перед любым покупателем со стороны. Если при продаже комнаты (или доли в коммунальной квартире) собственник не предложил остальным совладельцам коммунальной собственности воспользоваться правом приоритетного выкупа (заблаговременное письменное извещение с указанием стоимости), то грамотный сосед тут же побежит в суд, где без проблем переведет права и обязанности покупателя по сделке на себя.
Так что в целях соблюдения правил о преимущественной покупке необходимо заблаговременно направить собственнику-соседу уведомление о продаже с указанием цены и условий покупки. У совладельца жилья есть право в течение одного месяца с момента получения уведомления приобрести в собственность продаваемую комнату на предложенных условиях. Отказ должен быть заверен документально, и только после этого комнату можно продавать первому встречному.